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| 福山市で不動産、買取り、中古住宅、売り土地、売り家、マンション。
福山市で一戸建て、物件、不動産情報、住宅情報、無料査定
我々不動産業界にいるものは、売買を業としていますので日常的に取引していますが
一般の人にとっては、大変な事だと思います。
われわれは、プロとして又第三者として冷静に不動産を見る事ができますが
不動産を売却する事は、一般の人には、それぞれの想い入れもあり
不動産を売却する事、自体がドラマチックなことになります。
高値で売却したいとか、内々で処分したいとか、急いでいるとか
色々な要素がからんできますが、ここでは基本的な流れをご説明いたします。
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まずは、不動産の情報は、いったいどうやって流通しているのでしょうか？
よく1社の不動産会社の広告で沢山の物件を掲載している広告を見たり、1つの物件を色々な業者が広告を出していたりするのを目にされた方もいらしゃるかと思います。
不動産を売却依頼された不動産会社が宅建協会やレインズなどの団体へ売買物件を登録し、その情報を各不動産会社で共有しているのです。
ですから不動産会社同士は、あるときはライバルでもあり、
あるときは共同で仕事をする仲間であったりします。
そして同業者に、不動産会社に買ってもらったり売らしてもらったりして
お客さんでもあるのです。この辺はわかりにくいところなのですが・・・
具体的に説明しますと
売却依頼を受けた不動産会社（根付け業者とか元付け業者と呼んだりします）がその情報を協会などの機関に登録します。
その業者さんが広告などで買主さんを直接見つけた場合にはその不動産会社は、売主・買主双方から仲介手数料をもらえる計算となります。これを両手商売・両直などと呼びます。不動産会社としては、おいし話なのですが、今は情報をオープンにするのでややむずかしいです。
 元付けの業者さんが登録した物件を各不動産会社がフォロー中のお客さんやその物件を広告して反響があったお客さんに紹介したりして、契約がまとまり売主サイドと買主サイドに分かれて共同で仲介したりする場合を、共同仲介とか分かれ（わかれ）片手商売などと呼びます。
 売主が不動産会社の場合もありますが、このような物件の場合にお客さんを紹介した不動産会社は、売主から手数料をもらうケースもありますし両方からもらう場合もありますし買主方だけからもらう場合もあります。ケースバイケースです。
 物件（高額な事業用とか諸事情により）によっては、売主と買主の間に不動産会社が複数（3社とか4社）入る場合もあります。この場合は、すべての手数料を3社で分けたり片方の手数料を2社で分けたりするのですが（3つ分かれとか4つ分かれなんていいます）
ここまでくると一般の方にはわかりませんが、参考までに・・・
ですから各不動産業者はあまり行儀の悪い事は、できないのですが・・・・
業界内のうわさは、すぐ広がります。あの業者はクセがあるから気をつけろとか・・・
そういった業者さんと取引をする場合は、お客さんに迷惑をかけないように慎重に
商談を進めて行かなくていけません。
またそういった業者さんは、おのずと孤立したりそういったグループが出来上がる傾向にあります。
以上が不動産流通の流れです。
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さあ、どの業者に売却を依頼しようか？と考えるのですが、
不動産業者の仲介手数料について一言
仲介手数料は、
速算方式で計算すると契約金額の３．１５％＋６３，０００円（税込み）が上限となっています。なんとなくヘンテコな計算方式みたいですがこれをくわしく説明すると結構むずかしいので速算方式での説明にさせていただきます。上限だから安くなるのか？とおしゃられる方もおられます。理由があり安くしている業者さんもいるみたいですが当社の場合は、正規手数料として3.15％＋63000円をいただいております。
計算式で例をあげますと
契約金額が１０００万円ですと
1000万円×3.15%＋63000円＝378,000円となります。
前に記載した内容で両手商売で売主・買主から手数料をいただく契約ですと双方からこの手数料といただけるので378,000円×2＝756,000円となります。
売り物件を押さえていると、この両手手数料の確立があがりますので各社とも仕入れというか、求む売物件に力が入るのです。
そしてこの仲介手数料は、あくまでも成功報酬であるということもポイントです。
成功とは、契約を成立という意味ですので、売却を依頼して不動産会社が自ら広告をしたり看板を上げたりお客さんを連れて来るなどの営業活動をしても契約いたらない限りは、手数料は、発生しません。事情で途中で売るのを辞めた場合なども手数料は、発生しません。契約しない限りは、お金にならないということです。
このホームページのコンテンツの中にある「 購入ガイド」に記載している業者選びの3つのポイントにも書いてますように各不動産業者には、いろいろな特色がありますのであなたとの相性や目的にあった不動産業者さんを選ばれる事をお勧めします。というのも売却を依頼した場合は、その担当者といついつ広告を打ちますとか、こんどお客さんを案内しますとか、前回の広告の反響の報告とか価格の見直しなど打ち合わせする機会が多々ありますのでパートナーシップがとれる事が重要なのです。
不動産を売却される場合にほとんどが仲介での売却です、中には買取りを希望されるお客さんもいらっしゃいますので買取りのお話を少しだけ
買取りで不動産業者が購入してそして販売、売主になる場合は、いったいいくらぐらいの利益を上げているのでしょうか？なんてよくいわれるのですが大体の所で2割から3割ではないでしょか？1000万円で売り出している場合ですと原価は、700万円から800万円程度です。そこから不動産取得税やら登記費用などがかかりますので実際に不動産を仕入れる金額は、600万円から700万円程度でしょう。不動産屋さんは、土地ころがしをして儲けているなんていうのは、この買取りのことでしょうがすべてがこの計算通りにうまく1000万円で売れれば問題ない計算なのですが、これが中々あてがはずれるのも事実です。買取業者さんは、ハイリスクハイリターンの面もあるのです。
1000万円の相場の物件を600万円から700万円で売る人がいるのか？と思われるあなたは、中々するどいですね。しかしいらしゃいます。
諸事情でとにかく早く売りたい場合や、どう考えても一般の人は、購入しないような物件をお持ちだったり、中には相場がよくわからずに買取りでお願いしますなんてこともあったりします。逆にかなりいい値段で買ってくれるケースもあるので売却時の選択肢の一つとして頭の中に入れておく必要もあります。仲介の価格（査定価格や販売価格など）は、あくまでも不動産業者が最近の取引事例と長年のカンによる価格ですのでその価格で売れると保証された金額では、ありません。
しかしこの買取り金額は、その値段で買うと保証する金額なのです。
買い替えなどで最低いくらで売れるのかを押さえておきたい方には、この買取の金額を知ることは、大事なポイントです。
当社は、仲介専門ですので買取りはしていませんがあなたに会った買取りの不動産会社を紹介するサービスはやっております。
 
媒介契約とは、宅建業者が宅地建物の売買や交換の仲介を依頼された際に、依頼者と結ぶ契約。報酬の支払いや特約違反などのトラブルを避けるために、業者は媒介契約を締結した時点で、契約内容を記載した書面を依頼者に交付する義務があります。
つまり「アストモ不動産さん売るのをまかせましたよ」
「ハイわかりました。」でも媒介契約は、口頭で結ばれているのですが、トラブルにならないように、書面を交わしましょうという契約です。
媒介契約には、3つの種類があります。（下表参照）。
3種類の媒介契約
どの媒介契約も契約期間は、最長で3ヵ月までとなっていますので期間がくると契約終了か再契約ということになります。
一般的な考えとして
急いでいる物件などは、一般媒介契約で複数の業者に売りに出してもらって沢山案内してもらうという考えもあります。売りにくい物件ですと業者も成功報酬ですから複数の業者が入り手数料が入るかどうかわからないので力も入らないのも事実です。
じっくり売りたいのなら専任媒介などで1つの業者にお願いするのがいいと思います。
その業者さんの活動内容などを見て再契約するかどうか判断したらよいです。
不動産会社サイドで言ったら売りやすい物件が専任媒介できると一番いいですね。
よく売りに出されるとどこからともなくしらない不動産会社が売主の家に来て「 うちで売らさせてくれ」なんていうことが多々あります。業界用語で「抜き」 という行為なのです。
元付けの業者さんを飛ばして自分とこで商売をしようという輩なのですが、一般媒介契約なら複数の業者に頼めるからと、専任でも3ヶ月の契約期間が切れるのをまって、直接売主さんのところに行く業者さんもいます後々トラブルになりますのであなたの常識的な判断で考えてください。
尚、自宅などを内々で処分したい場合などもこの時にお話をされた方がいいです。広告禁止とかの販売方法もあります。
売主さんの希望価格、不動産会社の査定価格、売出し価格、買主さんの購入希望価格、契約価格の5つの価格があるわけです。
売主さんの希望価格は、大体の相場感と希望と想いが入りやや高めになる傾向にあります。
不動産会社の査定価格ですが、協会のマニュアルなどがあり査定書（不動産鑑定士などが作成する公的なものではなくあくまでも参考価格書程度の意味あいです。）を作成する場合もありますが、その不動産会社がいくらで売る自信があるかで決まるものです。先に書いた買取り金額とはまったく違いますので同業者の中には、高い金額で売りますといってとにかく専任媒介契約でしばりつけてその内価格を下げましょうなんていう輩もいます。
まったく不動産の価格がわからない方は、最低でも3社の不動産会社に査定してもらいその会社の考え方や販売方法などを聞くことをお勧めします。
※査定書は、当社でも無料で作成しております。売却するしないに関らず必要でしたらお気軽に連絡ください。
売出し価格は、売主さんの希望価格や不動産会社の査定などをもとに総合的に判断して媒介契約を交わして決める価格のことです。
※ 不動産に抵当権などの債務がある場合（多くの場合は、住宅ローンの事です）は、売却してその債務が返せる金額なら問題は、ありません。決済（最終取引）当日に買主さんからの残代金で一括返済をするケースがほとんどです。
そして案内などがあり買主さんの購入希望金額（価格交渉）があり契約の成約金額となるわけです。
売却される場合、雨漏れがあったとか火事があったとか事故や事件があった場合は、売却に不利になる事項は出来れば話たくないというのも売主さんの心情だとは思いますが知っている事は開示してその上で販売なり契約をすることが望ましいです。後々知ってトラブルになるよりすっきりと売却された方が精神的にもいいですよ。
 
さあいよいよ売却の営業活動です。
依頼を受けた不動産会社は、まず物件の情報を不動産案内書に作成します。
 ←不動産案内書
まずはじめにこの資料を元に宅建協会に登録します。
また現在フォロー中のお客さんでその物件が合いそうな方がおられたら紹介したり、広告活動で新聞オリコミ広告などを作成します。よく各社合同のチラシなんかもありますが、これはと思った物件は単独で大きく一件だけ掲載してその物件の近隣（不動産売却の鉄則で購入者は、意外と近くにいるのです。）に配布します。いい物件であればなるだけ両手商売をしたいものなのです。
広告は、当たり前のことですがお金がかかります。一度の広告で最低でも４万円くらい、福山市全域を一社単独のチラシを入れると３０万から５０万円程度かかるのでは、ないでしょうか？
ですから広告を打ち反響があり案内すると何が何でも決めるというスタイルになるのかもしれません。不動産会社が今すぐのお客さんしか相手にしないものこんな事情からかもしれません。
協会に登録した物件は、すぐにインターネットで他の業者さんもその情報が見ることができるので、登録すると同業者からの問い合わせがあり「お客さんがいるから資料を送って」とか「 広告に掲載していいですか」とかの連絡が入ります。
この辺も先に書いたように日ごろ同業者との関係をよくしてないとスムーズに行かない場合もあります、資料請求できずに（バツが悪い事とか）悪循環のくり返しになったりします。
広告媒体も新聞オリコミ、合同チラシ、タウン誌、有料住宅情報誌、自社オリジナルの情報誌、インターネットなどさまざまです。
大体的に広告をする業者さんもいますし、計画的に行う業者さんもおられますが、情報は、基本的に共有しているのが原則です。
このように広告活動などをしながら販売して行くのですが、そんなにすぐすぐ売れるものでもありませんので、途中で業者からの報告でどの媒体でどのような反響があり購入希望者からこんな感触があるとかの経過報告を定期的に受けましょう。
その状況を踏まえた上で、たとえば反響がいまひとつなら売り出し戦略の見直しを図る必要も出てきます。具体的には、価格をもう少し下げてみるとかです。
不動産業者は、この辺の提案をしてくれるので情報交換をしながら売却活動を進めてください。不動産業者選びが大事といったのはこの辺がからんでくるからです。
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広告の反響やフォロー中のお客さんを不動産会社の営業マンが現地案内に同行します。
土地などを売る場合などでも草がボウボウと生えているよりもきれいに刈って有る方がやはりいいですね。第一印象がとても大事ですから、
そして住みながら売却をお考えの場合ですと、生活の中に他人が自宅を見学にくるわけですが、あまり緊張しないで普段どおりでいいと思いますよ。案内は、担当営業マンがします。売主さんの中には、営業マン以上にセールスしたりする人もいますがあまり印象は良くないみたいです、見学者からの質問も担当営業マンを通してお答えすることが大事です。
 
見学された方から不動産会社経由で購入の申し込みが入ります。
単に「いくらぐらい安くなるのですかぁーーー」程度ですと、正式な返事も出しにくいと思いますので、価格交渉を含めて申し込みは書面でもらってください。
※ 書面見本は、当ホームページ 購入への光！を参照ください。
真剣に購入をお考えの方は、書面で購入の意志を表されるものです。口頭での交渉ですとやっぱ止めたという可能性がかなり高くなります。
●購入希望金額 ●契約希望日 ●手付金額 ●引渡しと残代金支払い日 ●融資特約の有無
●購入者の住所・氏名 などが記名・押印してある書面です。
購入申込み書とか買付け証明書などの書面です。
 
不動産業者立会いのもと契約日に売主さんは、買主さんから手付金（てつけきん）を受領し、双方が契約書に記名・押印して契約が固まります。
※手付金
売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1～2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。
買主さんのローン特約（融資特約）などがついた契約もあるかもしれませんが不動産会社も融資の可能性が低い内容のお客さんとは、契約まではしないのがほとんどです。
このときに庭木・庭石・エアコン・などの付帯設備を置いていくか撤去するかを明確にしておかないと、引渡し後のクレームになりますから書面で明記する事をお勧めします。
 
売主さんの売買最終取引である決済で一番の注意点は、
権利書を渡して残代金、お金をもらうことです。
え？
これだけといわれるかもしれませんが
基本的には、このお金をもらうことです。
不動産取引の場合最終は現金です。
手形や小切手（銀行の保証小切手は、別ですが）なのでの支払いはありません。
その場で自分の口座に振り込むケースがほとんどで
中には、大金を現金で持ち帰る方もごくまれにいらっしゃいます。
最終取引場所は、ほとんどの場合買主さんが金融機関で融資を受けての購入になりますのでその金融機関でとり行います。
売主さんの不動産に抵当権などがついている場合は、その日に同時にその金融機関に一括返済をします。
最終決済日当日には、買主さんの金融機関に売主、買主、不動産業者、そして登記手続きを委任された司法書士、売主側の金融機関の担当者が一同に集まります。
不動産業者・司法書士・金融機関の担当者と3人の目が書類や取引に不備がないかチェックしている事になります。
この時に仲介手数料の支払い（契約時半金、決済時半金が多い）や司法書士への支払い
固定資産税の清算などがありますが、事前に不動産会社から書面での確認があります。
中古住宅を引き渡す場合ですといままでお住まいになった想い出多い家ですので、もう自分の家じゃないから関係ないと思わないできれいに掃除して設備関係の説明書やその他の書類（建築確認申請書）などがあるのでしたら鍵といっしょに買主さんに渡してあげてください。
決済引渡しで取引は、終了したのですが新しい所有者となられた買主さんからわからない事などで連絡が入ったりしますが、あくまでもトラブルにならないように不動産業者さんをいつも間に入ってもらう事がやはりポイントになります。
以上 『売却への道しるべ』 を説明いたしましたが
あわせて『購入への光が見えた』も読まれるとよりわかりやすいと思います。
売却時には、税務関係の話も絡んでくる場合もありますが今回は、売却時の流れの説明とさせていただきます。
『売却のガイド』でわからない事やこんなケースなどご質問は、どんどん歓迎いたします。今すぐ下記のフォームよりお気軽にご相談ください。
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